こんにちは、経理部の伊丹淳一です。
お客様から『土地や建物を売った時にいくら税金がかかるの？』という相談をよく受けます。そこで今回は、土地や建物を売却した時にかかる税金について、基本的な計算方法を紹介します。なおマイホームを売った場合などの場合には、税金計算が安く済むように特例が設けられていますが、そのケースについては次回ご紹介したいと思います（なお、前回のブログで紹介した『空家売却に係る３０００万円の特別控除』も特例の一つです）。
１．計算方法
個人が土地や建物を売却し利益が生じた場合には、その利益に対して所得税と住民税がかかります。この利益の事を「譲渡所得（金額）」と言います。土地や建物を売った場合の税金は、まず「譲渡所得（金額）」を計算することから始めます。そして売却した土地や建物の所有期間の区分（５年超か５年以下か）に応じた計算方法により、実際に納める税金を計算していきます。
（計算式）
課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額 ー 取得費 ー 譲渡費用 ー 特別控除
２．取得費って何？
取得費は、おおよそ以下のものが挙げられます。
・売却した土地や建物の購入価格（建物は減価償却後）
・購入の際の仲介手数料、購入の際に支払った立退料、移転料
・売買契約書に貼付した印紙税
・登録免許税や登録手数料、不動産取得税
・搬入費や据え付け費、建物の取壊し費用
いずれも、購入時の契約書や領収証により確認します。なお、相続により取得したため、古くて売買契約書が見つからない等の理由により、土地や建物の取得費が不明な場合には、譲渡価格の５％を取得費として計算します（概算取得費）。厳密には法的に定められているものではありませんが、概算取得費５％に代わる計算が難しく、ほとんどのケースで概算取得費５％により計算されています（５％に代わる合理的な計算方法として着工建築物構造別単価によって計算され、このケースでは合理的と認められた裁決事例がありますが、説明は省略します）。
３．譲渡費用とは？
土地や建物を売却するために要した費用で、売却の際の仲介手数料、売却に伴う広告費・測量費・立退料、建物の取壊し費用などがあります。
４．特別控除とは？
国の政策的な配慮に基づくもので、マイホーム（居住用財産）を売った場合の３０００万円控除などがあります。
５．税金の計算～所有期間が５年超か５年以下か
１～４により「課税所得金額」を計算したら、所有期間の区分に応じ、税額を計算します。所有期間の５年の判断は、購入から売却した日までの期間ではなく、譲渡した日の属する年の１月１日現在で判定します。結果、所有期間が５年を超えていれば「長期譲渡所得」、５年以下であれば「短期譲渡所得」となります。この区分に応じて税金を計算します。
（長期譲渡所得の税率）
課税長期譲渡所得金額 ✖２０％（所得税１５％・住民税５％）
（短期譲渡所得の税率）
課税短期譲渡所得金額 ✖３９％（所得税３０％・住民税９％）
※平成２５年より、復興特別所得税として、それぞれ所得税額の２．１％が別途かかります。
長期・短期で税率がずいぶん違うんですね・・・。
まとめ
譲渡所得がある場合には、翌年の３月１５日までに所轄の税務署に申告をし、税金を納めることになります。不動産の売却を検討されている方は、税金がいくら位かかるのかということは事前に検討されると良いと思います。
エールハウスは宅地建物取引業の免許を有しており、不動産の売却に関するご相談も随時受け付けております。また、売却される際のケースにより特例が利用できることもございますので、併せてご相談下さい。
